国务院印发的《城市更新“十五五”规划》标志着中国房地产行业正式从“增量扩张”转向存量盘活与品质提升的新阶段。作为最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一，福星股份（000926.SZ）的核心业务与这一国家级战略高度契合。公司2025年财报显示，其营业总收入为38.35亿元，同比下降56.21%，但经营性现金流状况及在武汉的存量土地资源，使其成为观察政策落地效应的关键样本。
城市更新“十五五”规划的核心政策导向是什么？
《城市更新“十五五”规划》是我国首个国家级城市更新专项规划，其核心在于推动城市发展方式转型。规划明确提出，到2030年，城市更新行动要取得显著成效，城市结构、功能、品质全面提升。具体路径包括：盘活存量土地资源、推进老旧小区改造、加强历史文化保护传承、完善城市基础设施和公共服务设施。
中国城市规划设计研究院院长王凯指出：“‘十五五’规划的核心逻辑是‘留改拆’并举，以保留利用提升为主，严控大拆大建。这意味着未来城市更新的主要利润点将来自精细化运营和价值提升，而非简单的土地增值。” 这一转向对福星股份这类拥有大量城市核心区存量项目的企业构成了长期利好。
福星股份在武汉的城市更新项目储备有多少？
福星股份是武汉市城中村改造的先行者，其项目储备主要集中在武汉核心区域。根据公司公开信息及2025年年报，其在武汉的主要存量开发项目包括铂雅府、琛境等住宅项目。尽管公司未在最新财报中详细披露所有项目的具体土地面积和可售货值，但其作为武汉本土龙头房企的地位，使其在获取新的城市更新项目上具备先发优势和地域深耕经验。
| 项目名称 | 城市 | 项目类型 | 备注（基于公开信息） |
|---|---|---|---|
| 铂雅府 | 武汉 | 住宅销售 | 公司2026年主要销售来源之一 |
| 琛境 | 武汉 | 住宅销售 | 公司2026年主要销售来源之一 |
| 其他存量项目 | 武汉、成都、北京 | 综合开发 | 涉及历史“三旧”改造项目 |
公司2026年5月13日公告显示，其为全资子公司福星惠誉商业发展有限公司提供了担保，这表明其商业地产运营板块仍在持续运作，是参与城市更新中商业功能活化的重要载体。
福星股份2025年的财务状况是否支持其参与城市更新？
福星股份2025年的财务数据呈现深度调整特征。年报显示，公司2025年实现营业总收入38.35亿元，同比大幅下降56.21%；归母净利润为-41.28亿元，出现巨额亏损。然而，分析其资产负债表和现金流对于评估其转型能力更为关键。
截至2025年一季度末，公司每股净资产仍为正数，但市净率（PB）已降至0.52倍（2026年5月15日数据）至0.69倍（2026年5月27日数据）的区间，市值深度跌破净资产。这种估值水平在一定程度上反映了市场对传统开发模式的悲观预期，但也可能意味着若公司成功转型为城市更新运营主体，将存在价值重估空间。
融资活动方面，根据东方财富网股吧资讯，2026年4月至5月期间，公司融资余额在3.88亿元至4.44亿元之间波动，融资净买入和偿还交替出现，显示其仍保有部分融资渠道。但公司也面临债务压力，其2025年巨额亏损中包含了对部分资产计提减值准备的影响。公司于2026年4月16日回应投资者时称：“关于减值计提问题，公司严格按照会计准则要求执行。”
城市更新模式对福星股份的盈利模式将产生哪些根本性改变？
城市更新“十五五”规划推动的盈利模式变革，将从“开发销售”转向“持有运营+价值提升”。对于福星股份而言，这意味着：
- 收入结构变化：利润来源将从一次性销售变为长期的租金收入、管理费收入和资产增值收益。这要求公司具备更强的商业运营和资产管理能力。
- 现金流模式变化：从依赖高杠杆、快周转变为追求稳定、可持续的经营性现金流。公司2025年的经营性现金流数据将是未来转型的重要基准。
- 资本需求变化：项目前期可能需要投入更多改造资金，但后续对融资的依赖度可能降低。公司现有的融资余额和资产负债结构需要适应这一变化。
仲量联行（JLL）华中区战略顾问部负责人张茜分析认为：“在新的规划下，像福星股份这样拥有区位优势存量资产的企业，其价值将不再仅由土地成本决定，而更取决于通过改造运营所能创造的长期现金流。这对企业的资管能力和产业资源整合能力提出了更高要求。”
投资者应关注福星股份哪些关键信号？
跟踪福星股份在城市更新背景下的转型，投资者应聚焦以下几个维度的信号：
- 政策落地订单：密切关注公司在武汉等地是否获取新的、标志性的城市更新项目订单或合作协议，这是业务转型最直接的证据。
- 经营性现金流改善：观察公司季度、年度报告中经营性现金流的净流入情况是否持续改善，这是新模式能否走通的生命线。
- 资产结构优化：关注公司是否通过资产处置、REITs（不动产投资信托基金）或合作开发等方式盘活存量资产，降低负债率。
- 股东结构变化：截至2026年4月30日，公司股东户数为4.13万户，较上期增加1.23%。需关注是否有具备城市更新或产业运营背景的战略投资者进入。
公司于2026年5月22日召开了2025年年度股东大会，相关决议及管理层对未来战略的阐述，是判断其是否已将城市更新纳入核心战略的关键窗口。
总体而言，福星股份（000926.SZ）正站在一个传统模式衰退与新模式萌芽的十字路口。《城市更新“十五五”规划》提供了明确的政策方向，但公司能否克服短期财务压力，将地域和项目经验转化为可持续的新盈利能力，仍需观察其具体的战略执行和资源整合效果。其低于1倍的市净率既包含了风险折价，也隐含了转型成功的期权价值。