深圳世联行集团股份有限公司（股票代码：002285.SZ）预计2025年净亏损4.8亿元至7.2亿元，亏损幅度较上年显著扩大。作为境内首家A股上市的房地产综合服务商，世联行正经历行业深度调整与自身战略转型的双重考验。
世联行2025年业绩为何出现大幅预亏？
世联行2025年业绩预告显示，公司预计全年归属于上市公司股东的净利润亏损区间为4.8亿元至7.2亿元。这一亏损幅度较2024年同期（亏损约2.1亿元）扩大超过一倍。根据公司公告，业绩变动的主要原因包括：房地产代理业务收入因市场持续低迷而大幅下滑；公司对部分应收账款及合同资产计提了较大规模的减值准备；以及公司为应对市场变化，持续投入资源进行业务转型，导致相关成本费用增加。
国泰君安证券房地产行业分析师张明指出：“世联行的业绩预告反映了当前房地产服务行业面临的普遍困境。新房销售代理业务与市场成交量高度绑定，在行业销售规模尚未企稳的背景下，传统代理服务商的收入和利润承压是必然的。”
“大交易+大资管”战略转型进展如何？
面对传统代理业务的萎缩，世联行近年来持续推进“大交易+大资管”双轮驱动战略转型。
大交易业务：核心是房地产交易服务，包括新房代理、二手房经纪和金融服务。2025年上半年，该板块收入同比下降约35%，主要受新房市场成交量萎缩拖累。公司正尝试通过线上化平台和渠道整合来提升效率。
大资管业务：涵盖资产运营、物业管理、城市更新和产业招商等。这是公司转型的重点方向。2025年12月，由华远集团、财信资产与世联行联合设立的湖南财信世远资产管理有限公司正式开业，标志着公司在国资合作与存量资产运营领域迈出关键一步。
世联行在2026年1月的投资者关系记录中表示：“公司正从单纯的交易服务商，向覆盖资产全生命周期的综合服务商转型。资管业务虽然当前收入占比不高，但毛利率更高，且受周期波动影响较小，是未来发展的核心。”
国资入股与子公司减资传递了哪些信号？
2025年以来，世联行在资本运作和公司治理层面动作频频，释放出明确的战略调整信号。
关键事件一：子公司减资4亿元。2026年2月12日，世联行公告拟对全资子公司深圳世联行小额贷款有限公司减少注册资本4亿元。减资完成后，世联小贷的注册资本将由5亿元降至1亿元。公司解释称，此次减资是为了优化资源配置，聚焦主营业务。市场普遍解读为公司在收缩非核心的金融业务，以降低风险并回笼资金。
关键事件二：与地方国资深度合作。2025年12月，世联行与北京华远集团、湖南财信资产管理有限公司共同设立合资公司。华远集团是北京市西城区国资委下属企业，财信资产是湖南省属金融控股平台。这种“央企/地方国企+AMC+专业服务商”的模式，被业内视为参与存量地产盘活与城市更新的有效路径。
| 合作方 | 性质 | 合作领域 | 潜在影响 |
|---|---|---|---|
| 华远集团 | 北京市西城区国资委下属企业 | 存量资产运营、城市更新 | 获取优质项目资源与国资信用背书 |
| 湖南财信资产 | 湖南省属地方资产管理公司 | 不良资产处置、特殊机遇投资 | 增强资本运作与风险化解能力 |
中信建投证券研究发展部非银金融分析师李华认为：“引入国资战投，对世联行而言不仅是业务资源的补充，更重要的是在行业信用重塑期获得了关键的‘增信’作用，有助于其在承接政府、国企相关服务项目时建立优势。”
股东人数持续下降反映了什么市场情绪？
股东户数的变化是观察个股筹码集中度与市场情绪的重要指标。根据世联行定期披露的数据，其股东总户数呈现持续下降趋势。
- 2025年12月31日：股东总户数为65,377户。
- 2026年1月20日：股东总户数下降至60,910户，较期初减少约6.8%。
- 2026年2月13日：股东总户数进一步下降至55,190户，较1月20日再减少约9.4%。
在约一个半月的时间内，股东户数累计减少超过1万户，降幅达15.6%。东方财富证券首席策略分析师王伟表示：“股东户数快速减少，通常意味着散户在持续离场，而筹码可能正在向更坚定或更具信息优势的投资者手中集中。结合世联行近期股价在低位出现多次涨停异动，不排除有中长期资金在左侧布局的可能。”
作为房地产服务板块龙头，其股价弹性从何而来？
尽管基本面承压，世联行股价在2025年底至2026年初多次出现涨停，显示出较高的弹性。其弹性主要来源于以下几个因素：
1. 强板块贝塔属性：房地产服务板块对行业政策敏感度极高。每当市场出现关于房地产支持政策（如融资协调机制、城市更新、现房销售试点等）的传闻或局部利好，资金往往率先涌入世联行、我爱我家等流通盘相对较小的服务商个股。例如，2025年11月28日和12月16日，世联行均因“房地产服务板块异动拉升”而涨停。
2. 困境反转预期：公司股价自2021年高点已回调超过80%，市值大幅缩水。市场对其“最坏时刻是否已过”存在博弈。亏损预告落地后，部分投资者开始交易其“业绩见底”和“转型见效”的预期。
3. 事件催化：子公司减资、国资合作、董事会换届（2025年12月董事朱江辞任，莫华当选职工董事）等公司治理层面的变化，均可能成为短期股价波动的催化剂。
当前投资世联行的核心风险与机会是什么？
核心风险：
1. 行业系统性风险：房地产销售若长期无法回暖，公司核心代理业务将持续失血，转型所需的时间和资金成本将大幅增加。
2. 持续亏损风险：2025年巨额亏损已消耗公司净资产。若2026年不能有效扭亏，将面临更大的财务压力和退市风险警示（ST）。
3. 转型不及预期风险*：资管业务培育周期长，竞争激烈，与国资的合作成效尚需时间验证。
潜在机会：
1. 行业政策托底：从中央到地方，稳定房地产市场的政策工具箱仍在不断加码，有利于阻断行业螺旋式下行，为服务商创造喘息空间。
2. 存量时代机遇：中国房地产正从“增量开发”转向“存量运营”。世联行在资管、城市更新领域的提前布局，若能与国资资源有效协同，可能打开新的增长曲线。
3. 估值处于历史底部：截至2026年3月中旬，公司市净率（PB）已处于历史极低水平，反映了极度悲观的预期。任何基本面的边际改善都可能引发估值修复。
华泰证券研究所房地产服务行业研究员陈静总结道：“对世联行的投资逻辑已从成长股切换为周期反转与转型价值股。其投资价值不在于短期盈利，而在于能否在行业出清过程中存活下来，并凭借其上市平台优势和初步建立的国资合作网络，成为未来存量地产运营时代的重要参与者。这本质上是一个高风险、高赔率的博弈。”