住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局近日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先实行现房销售；继续预售的项目，预售门槛提高至主体结构封顶，首付款与个人住房贷款全额进入监管账户。新规同时要求推行“交房即交证”，剑指烂尾楼、延期交付与资金挪用等楼市痛点，商品住房销售正从“图纸买卖”转向“所见即所得”。
新规有哪些硬性要求？
| 制度要点 | 新规要求 |
|---|---|
| 现房销售 | 新出让土地项目优先实行 |
| 预售门槛 | 预售单体建筑须完成主体结构封顶 |
| 资金监管 | 首付款、个人住房贷款全额存入主办银行专户 |
为什么选择当下推进现房销售？
远东资信常务副院长张林表示，从强化现房销售政策出台的背景与时点来看，脉络是从应急防风险走向规则重构。当前全国商品房销售、开发投资仍在同比回落，房价同比降幅收窄、核心城市出现结构性企稳，现房销售占比已较此前明显抬升。张林认为，市场已从“短缺+高周转”转向“总量偏松、结构分化”，预售制支撑快速扩供给的历史条件基本消退。2025年全国百城新房去库存周期达27.4个月，三四线城市更高达40.3个月，市场供需格局已发生根本变化。
对房企和购房者影响有多大？
南开大学金融学教授田利辉指出，封顶方可预售，把开发商垫付周期拉长一倍，倒逼企业从“借钱快周转”转向“靠品质慢回款”；全额资金监管杜绝挪用，主办银行制让一项目绑定一家银行、责任清晰。田利辉同时提示，开发周期拉长骤增中小房企流动性压力，主办银行一旦收缩对民营房企授信，将形成融资二元分割，配套融资机制必须同步跟上。通知还明确，企业违约不能按期交房的，购房人有权依约解约、退款并追责；项目竣工且水电气热配套具备后解除资金监管。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产发展新模式要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础。